06 ĐIỀU CẦN PHẢI BIẾT VỀ SỔ ĐỎ TRƯỚC KHI MUA ĐẤT

I- Mẫu mã & chất liệu

Theo Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT có quy định cụ thể về vấn đề này như sau.
 1. Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:

a. Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
b. Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận.
c. Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";
d. Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch.
đ. Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận.
e. Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoản này do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.

II- Trang bìa trước của Giấy chứng nhận.

Nội dung chính của trang một là thể hiện thông tin của người tên đứng tên quyền sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm: Năm sinh, số chứng minh nhân dân hoặc số hộ chiếu  và địa chỉ thường trú, quốc tịch,….. của một cá nhân, một tổ chức, một doanh nghiệp, một tôn giáo hay một hộ gia đình.
Trường hợp nhiều cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp, hộ gia đình… nói chung là nhiều, có quyền sử dụng thửa đất thì kéo tên nhau hết lên sổ mà nằm hoặc các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình có thể thỏa thuận và thống nhất để một người đại diện đứng tên.

    • Trường hợp sổ đỏ đã chuyển nhượng quyền sử dụng cho người khác mà chưa được làm mới sổ thì cũng không cần quan tâm lắm đến sự hiện diện tên tuổi của những người trang đầu này đâu. Vì tên người mới sẽ được cập nhật ở phần sau trong sổ.

  III- Trang 02 thể hiện thông tin chi tiết về thửa đất và nhà trên đất.

1- Thửa đất số: Ghi số hiệu của thửa đất trên bản đồ địa chính theo quy định về thành lập bản đồ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp sử dụng trích đo địa chính để cấp Giấy chứng nhận thì ghi số hiệu thửa đất trên bản trích đo; trường hợp trích đo địa chính một thủa đất thì số hiệu thủa đất được ghi “01”.

2- Tờ bản đồ số: Ghi số thứ tự tờ bản đồ địa chính có thửa đất cấp Giấy chứng nhận trong phạm vi mỗi đơn vị hành chính cấp xã. Trường hợp sử dụng bản trích đo địa chính để cấp Giấy chứng nhận thì ghi số hiệu tờ trích đo thửa đất.

3- Địa chỉ: Số nhà, tên đường (nếu có), khu dân cư, đơn bị hành chính, xã, huyện, quận, thành phố, tỉnh.

4- Diện tích: Ghi diện tích (số và chữ) của thửa đất bằng số Ả Rập theo đơn vị mét vuông (m2), được làm tròn số đến một chữ số thập phân.

5- Hình thức sử dụng:
a. Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của một người sử dụng đất (một cá nhân hoặc một hộ gia đình, vợ chồng, một cộng đồng dân cư, một tổ chức trong nước, một cơ sở tôn giáo, một cá nhân nước ngoài, một người Việt Nam định cư ở nước ngoài,...) thì ghi "Sử dụng riêng" vào mục hình thức sử dụng;
b. Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người sử dụng đất thì ghi "Sử dụng chung" vào mục hình thức sử dụng;
c. Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận nhỏ hơn diện tích cả thửa đất và có hình thức sử dụng chung, sử dụng riêng đối với từng loại đất thì lần lượt ghi "Sử dụng riêng" và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng riêng kèm theo; ghi "Sử dụng chung" và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng chung kèm theo. Ví dụ: "Sử dụng riêng: Đất ở 100m2, đất trồng cây lâu năm 300m2; Sử dụng chung: Đất ở 50m2, đất trồng cây hàng năm 200m2".

6- Mục đích sử dụng:  Được chia làm 2 loại chính là : Đất nông nghiệp ( Đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm…) và Đất phi nông nghiệp ( Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, đất an ninh, đất giáo dục…)

7- Thời hạn sử dụng:
a. Trường hợp đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài (đất thổ cư hay còn gọi là đất ở) thì ghi lâu dài.
b. Trường hợp đất sử dụng có thời hạn thì ghi rõ: “Thời hạn sử dụng đất đến ngày…/…/….( Ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)
c. Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất "Đất ở: Lâu dài; Đất... (ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): sử dụng đến ngày …/…/... (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)".

8- Nguồn gốc sử dụng: Có 3 loại nguồn gốc sử dụng chính phổ biến hiện nay đó là:
a. Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất: Cái này là ngon nhất vì nếu có bị giải tỏa hay thu hồi thì sẽ có nhiều chính sách hỗ trợ, bền bù hợp lý.
b. Đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất: Cái này thì không được đền bù khi bị thu hồi về đất nha, trừ trường hợp đất giao cho doanh nghiệp kinh doanh sản xuất công nghiệp thì được bồi thường về chi phí đầu tư.
c. Nhà nước cho thuê đất: Cũng bền bù các chi phí đầu tư chứ cũng không đền bù về đất.

9- Nhà ở: Nếu sổ chưa có nhà hoặc nhà chưa được hoàn công và cập nhật lên sổ thì để trống. Hoàn công nhà ở là gì ?
a. Loại nhà ở: ghi loại nhà ở cụ thể theo quy định của pháp luật về nhà ở. Ví dụ: "Nhà ở riêng lẻ";"Nhà biệt thự".
b. Diện tích xây dựng: ghi diện tích mặt bằng chiếm đất của nhà ở tại vị trí tiếp xúc với mặt đất theo mép ngoài tường bao của nhà, bằng số Ả Rập, theo đơn vị mét vuông, được làm tròn số đến một chữ số thập phân.
c. Diện tích sàn: ghi bằng số Ả Rập theo đơn vị mét vuông, được làm tròn số đến một chữ số thập phân. Đối với nhà ở một tầng thì ghi diện tích mặt bằng sàn xây dựng của nhà đó. Đối với nhà ở nhiều tầng thì ghi tổng diện tích mặt bằng sàn xây dựng của các tầng.
d. Hình thức sở hữu: ghi "Sở hữu riêng" đối với trường hợp nhà ở thuộc sở hữu của một chủ; ghi "Sở hữu chung" đối với trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung của nhiều chủ; trường hợp nhà ở có phần sở hữu riêng và có phần sở hữu chung thì ghi lần lượt từng hình thức sở hữu và diện tích kèm theo.
đ. Cấp (hạng) nhà ở: xác định và ghi theo quy định phân cấp nhà ở của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng.
e. Thời hạn được sở hữu ghi đối với các trường hợp như sau:
- Trường hợp mua nhà ở có thời hạn theo quy định của pháp luật về nhà ở thì ghi ngày tháng năm hết hạn được sở hữu theo hợp đồng mua bán hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.
- Trường hợp được sở hữu nhà ở trên đất thuê, mượn của người sử dụng đất khác thì ghi ngày tháng năm kết thúc thời hạn thuê, mượn.
- Các trường hợp còn lại không xác định thời hạn và ghi bằng dấu "-/-".

10- Công trình xây dựng khác: Trường hợp tài sản là công trình khác (nếu có) thì được Ghi với nội dung như sau:
a. Loại công trình: Ghi tên công trình theo dự án đầu tư hoặc quy hoạch xây dựng chi tiết được phê duyệt hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy phép xây dựng của các cấp có thẩm quyền.
b. Thông tin chi tiết về công trình.
c. Công trình xây dựng khác gắn liền với đất quy định tại Khoản này phải là loại công trình thuộc hệ thống phân loại công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về quy định xây dựng.

11- Rừng sản xuất là rừng trồng: Trường hợp đất rừng sản xuất (Nếu có) là trồng rừng thì được Ghi theo quy định như sau:
a. Loại rừng: Ghi loại rừng chủ yếu được trồng.
b. Diện tích: Ghi diện tích có rừng thuộc quyền sử dụng của người được cấp giấy chứng nhận.
c. Nguồn gốc tạo lập.
d. Hình thức sở hữu.
e Thời hạn sử dụng.

12- Cây lâu năm: Trường hợp có cây lâu năm thì được thể hiện rõ các mục sau.
a. Loại cây: Ghi loại cây lâu năm được trồng, trường hợp hỗn hợp nhiều loại cây lâu năm thì ghi lần lượt các loại cây lâu năm chủ yếu được trồng.
b. Diện tích: Ghi diện tích trồng cây lâu năm thuộc quyền sở hữu của người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng.
c. Hình thức sở hữu.
d. Thời hạn sử dụng.

13- Ghi chú (Rất quan trọng): Hầu hết mục Ghi chú sẽ thể hiện: Lịch sử hình thành giấy chứng nhận, các lộ giới đường, mương, hành lang bảo vệ, diện tích đất, xây dựng được công nhận hoặc không được công nhận, thể hiện luôn phần nợ, miễn, giảm nghĩa vụ tài chính....

IV- Trang 03 thể hiện sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên giấy chứng nhận.

1. Sơ đồ thửa đất được thể hiện theo quy định như sau:
a. Sơ đồ thửa đất thể hiện các thông tin gồm:
- Hình thể thửa đất, chiều dài các cạnh thửa.
- Số hiệu thửa hoặc tên công trình giáp ranh, chỉ dẫn hướng Bắc - Nam.
- Chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất, chỉ giới, mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình trên thửa đất cấp Giấy chứng nhận được thể hiện bằng đường nét đứt xen nét chấm kèm theo ghi chú loại chỉ giới, mốc giới.

- Trường hợp thửa đất hợp nhất từ nhiều thửa khác có nguồn gốc, thời hạn sử dụng đất khác nhau hoặc có phần đất sử dụng riêng của một người và phần đất sử dụng chung của nhiều người thì thể hiện ranh giới giữa các phần đất bằng đường nét đứt xen nét chấm, kèm theo ghi chú thích theo mục đích của đường ranh giới đó.
- Trường hợp đất có nhà chung cư mà diện tích đất sử dụng chung của các chủ căn hộ là một phần diện tích của thửa đất thì phải thể hiện phạm vi ranh giới phần đất sử dụng chung đó.
b. Những trường hợp không thể hiện sơ đồ gồm:
- Cấp một Giấy chứng nhận chung cho nhiều thửa đất nông nghiệp;
- Đất xây dựng công trình theo tuyến. Ví dụ: "Đường giao thông, đường dẫn điện, đường dẫn nước của tổ chức đầu tư xây dựng theo hình thức BOT".

2. Sơ đồ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thể hiện theo quy định sau:
a. Sơ đồ nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được thể hiện bằng đường nét đứt liên tục trên sơ đồ thửa đất tại vị trí tương ứng với thực địa; trường hợp đường ranh giới nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất trùng với ranh giới thửa đất thì thể hiện theo ranh giới thửa đất.
b. Sơ đồ nhà ở (trừ căn hộ chung cư), công trình xây dựng thể hiện phạm vi ranh giới xây dựng (là phạm vi chiếm đất tại vị trí tiếp xúc với mặt đất theo mép ngoài tường bao) của nhà ở, công trình xây dựng.
c. Trường hợp căn hộ chung cư thì thể hiện sơ đồ mặt bằng của tầng nhà chung cư có căn hộ; trong đó thể hiện vị trí, hình dáng mặt bằng theo tường bao ngoài của căn hộ (không thể hiện từng phòng trong căn hộ), ký hiệu (mũi tên) cửa ra vào căn hộ, kích thước các cạnh của căn hộ.
d. Trường hợp chứng nhận bổ sung, thay đổi tài sản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận thì thể hiện bổ sung hoặc chỉnh lý sơ đồ tài sản cho phù hợp và đóng dấu xác nhận của Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trường hợp chứng nhận bổ sung, thay đổi tài sản gắn liền với đất mà không thể bổ sung, chỉnh lý sơ đồ tài sản trên trang 3 của Giấy chứng nhận thì thể hiện vào Trang bổ sung Giấy chứng nhận hoặc cấp Giấy chứng nhận mới nếu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản có nhu cầu.

3. Kích thước của sơ đồ thể hiện trên Giấy chứng nhận được thực hiện căn cứ vào kích thước, diện tích của từng thửa đất, tài sản gắn liền với đất cụ thể để thể hiện cho phù hợp.
Trường hợp thửa đất, tài sản gắn liền với đất có diện tích lớn hoặc hình dạng phức tạp, có nhiều hạng mục công trình mà một phần trang 3 không thể hiện hết sơ đồ thì sử dụng toàn bộ trang 3 để thể hiện cho phù hợp.

V- Trang 04 dành cho cơ quan có thẩm quyền ghi thông tin thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận.

- Trang này thể hiện những thay đổi của Giấy chứng nhận sau khi cấp sổ lần đầu tiên (nếu có) như:  Cho, tặng, thừa kế, sang tên chuyển quyền sử dụng đất và nhà ở ( nếu có) cho người khác, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tách thửa, hợp thửa, thay đổi diện tích, thay đổi nghĩa vụ tài chính, đăng ký và xóa thế chấp ngân hàng, đính chính nội dung Giấy chứng nhận do sai xót trong quá trình in, phân quyền sử dụng đất và nhà ở…

- Lưu ý: Ở mục này người mua nên đọc kỹ (nếu có cập nhật).
- Cuối cùng đó là phần Mã vạch của giấy chứng nhận.

1. Mã vạch được in tại cuối trang 4 khi cấp Giấy chứng nhận.

2. Mã vạch được dùng để quản lý, tra cứu thông tin về Giấy chứng nhận và hồ sơ cấp Giấy chứng nhận; nội dung mã vạch thể hiện dãy số nguyên dương, có cấu trúc dưới dạng MV = MX.MN.ST, trong đó:
a. MX là mã đơn vị hành chính cấp xã nơi có thửa đất, được thể hiện theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ về danh mục và mã số các đơn vị hành chính Việt Nam; trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho khu đất nằm trên nhiều đơn vị hành chính cấp xã thì ghi theo mã của xã có phần diện tích lớn nhất.
Trường hợp cấp Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì ghi thêm mã của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương theo quy định vào trước mã của xã, phường, thị trấn nơi có đất.
b. MN là mã của năm cấp Giấy chứng nhận, gồm hai chữ số sau cùng của năm ký cấp Giấy chứng nhận.
c. ST là số thứ tự lưu trữ của hồ sơ thủ tục đăng ký đất đai tương ứng với Giấy chứng nhận được cấp lần đầu theo quy định về hồ sơ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp một hồ sơ đăng ký mà ghi vào một Giấy chứng nhận không hết, phải ghi vào nhiều Giấy chứng nhận để cấp theo quy định tại Điểm c Khoản 9 Điều 6 và Khoản 8 Điều 7 của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường  thì các Giấy chứng nhận này được ghi chung một số thứ tự lưu trữ của hồ sơ thủ tục đăng ký đất đai đó.

VI- SỰ KHÁC NHAU CỦA SỔ ĐỎ - HỒNG

Sổ trắng, sổ đỏ và sổ hồng là cách gọi của người dân căn cứ vào màu bìa cứng của từng loại sổ. Vậy, ý nghĩa của từng loại sổ thế nào và điểm khác biệt giữa sổ trắng, sổ đỏ và sổ hồng ra sao?

GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

- Là một loại giấy tờ quan trọng cần có trong bất kì mọi cuộc giao dịch nào, sổ hồng sẽ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trước pháp luật cho chủ sở hữu. Vậy nên, việc tìm hiểu kỹ sổ hồng là gì cũng như các loại giấy tờ nhà đất liên quan sẽ giúp chủ sở hữu tránh được những rủi ro không đáng có, đồng thời hiểu hơn về pháp lý và những quyền lợi đất đai của mình.

 (Sưu tầm)